Quel taux d’endettement pour une SCI ?

Il y a deux types d’investisseurs immobiliers, c’est comme les bons et les mauvais chasseurs. Il y a des investisseurs immobiliers qui connaissent leur taux de dette locative et ceux qui l’ignorent .

Le calcul de votre taux d’endettement locatif est primordial. La stratégie d’investissement dépend du pourcentage de la dette. Autour de moi, je connais plusieurs investisseurs qui sont maintenant bloqués parce qu’ils ont un taux d’endettement considéré trop élevé, à la limite du surendettement.

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Ils ont acheté des immeubles commerciaux et leur taux d’endettement a rapidement explosé. Après trois ou même quatre investissements locatifs dans des immeubles pour les chanceux, les banques ne veulent plus leur prêter un sou parce qu’elles ont atteint le seuil d’endettement maximal.

Je comprends parfaitement les banques. Je connais très bien ces acheteurs et je sais à quel point leur situation financière est tendue. Le pire moment de l’année pour eux est l’impôt foncier. C’est là que vous devez gratter les fonds du tiroir parce que l’argent est au plus bas.

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Si vous êtes dans cette situation, alors vous avez probablement oublié de contrôler votre pourcentage de dette pour vos placements locatifs. La dette d’acheter des biens immobiliers locatifs peut augmenter très élevé. Plus vous vous endettez, plus vous prenez de risques.

C’est pourquoi vous devez calculer votre capacité d’endettement pour chaque nouvel investissement locatif. Cela vous permet de faire le bilan de tous vos emprunts et de votre taux d’endettement global.

Je vais vous présenter un investisseur et un particulier qui ont eu des histoires avec leur ratio d’endettement immobilier. Cela nous permettra d’explorer les ratios d’endettement, de calculer votre taux d’endettement, de juger du taux d’endettement maximal, d’imaginer une situation de surendettement, et enfin de simuler votre capacité et votre pourcentage d’endettement.

Voici le résumé de l’article :

  1. Taux d’endettement pour les prêts immobiliers
  2. La banque calcule la dette et la capacité de remboursement
  3. Calcul du taux d’endettement locatif
  4. Le taux d’endettement maximal

Taux d’endettement pour les prêts immobiliers

Qui dit que le taux ou le ratio de la dette parle nécessairement de la dette. Ces dettes et dettes prennent plusieurs formes. Vous pouvez prendre un crédit pour acheter des biens immobiliers, une voiture, des biens de consommation… Le plus souvent, cet argent est emprunté à votre banque ou à une organisation autorisée à émettre du crédit.

Prenons l’exemple d’Etienne pour illustrer mes remarques sur le taux d’endettement des investisseurs. Etienne est un employé d’une société multinationale. Sa femme travaille dans le département financier d’une société internationale. Les deux gagnent environ 10 000€ par mois.

Quel revenu mensuel est pris en compte dans le calcul du pourcentage de la dette ?

La banque prendra en compte tous les revenus stables du ménage emprunteur. La récurrence des revenus est importante pour la banque. Les revenus exceptionnels sont donc exclus du calcul de la dette.

Voici les revenus communément acceptés pour le calcul des ratios d’endettement en France  :

  • revenus professionnels (salaires, BIC, BNC, BA…),
  • les revenus locatifs actuels et futurs (tout ou partie),
  • les recettes financières,
  • les rentes viagères…

Etienne et sa femme étaient raisonnables parce qu’ils achetaient une petite maison dans la province. Ils ont emprunté l’argent à la banque pour financer cet achat immobilier.

Ils remboursent 1200€ chaque mois à leur banque. Le paiement mensuel de leur crédit immobilier pour leur résidence principale s’élève donc à 1200€. Pour calculer le taux d’endettement d’Etienne et de sa femme, il est nécessaire de connaître le montant des paiements mensuels et leur revenu.

Calculer le taux de la dette

La formule utilisée pour calculer le taux de la dette est la suivante :

Taux d’endettement = tranche (s) mensuelle (s) de crédit/revenu des ménages* 100.

Ici, cela donne 1200€/10 000€ = 12%. Il est très peu depuis le taux d’endettement maximal le plus souvent mentionné est de 33 p. 100. Le le ratio de la dette de 33 p. 100 n’est pas le ratio d’endettement maximal, nous reviendrons à cela.

Lorsque la banque a rencontré Etienne pour ses investissements locatifs, elle a calculé le pourcentage de dette pour ce prêt immobilier. Lorsqu’une banque vous demande des extraits de comptes bancaires, de relevés de paie, de déclarations de revenus ou de tout autre document, elle doit calculer les deux éléments du pourcentage de dette.

Détails sur la formule du taux d’endettement

Les deux termes de la formule utilisée pour calculer le taux d’endettement sont les paiements mensuels courants de crédit et le revenu. Avec les comptes bancaires d’Etienne, la banque peut voir tous les remboursements de crédit. Etienne a financé deux voitures d’occasion à crédit. Le paiement mensuel total est de 500€. Il existe également un ancien crédit qui a servi à financer les études d’Etienne pour 200 euros par mois.

Voici les frais mensuels Mesures obligatoires prises en compte pour calculer le ratio d’endettement :

  • paiements mensuels de crédit immobilier pour le principal la résidence, la résidence secondaire et les investissements locatifs,
  • les paiements mensuels de crédit à la consommation ou renouvelable,
  • les paiements de pension alimentaire,
  • les loyers pour les investisseurs qui ne seraient pas propriétaires de leur résidence principale.

La formule du ratio d’endettement prend en compte tous les crédits. Dans mon exemple, le montant total des paiements mensuels s’élève à 1200 € 500 € 200 € = 1900€. Le calcul du taux d’endettement de crédit est de 1900€/10000€ = 19%.

Plus précisément, cela signifie que le ménage dépense 19 % de son revenu pour rembourser ses prêts. Le pourcentage de la dette est un critère important pour les banques. Ceci est utilisé pour étudier le risque de non-remboursement de ses clients.

Dépassement du seuil de la dette lors de la réalisation d’un prêt immobilier

J’aime raconter des histoires. Je vais vous parler de ma femme. Elle a acheté un appartement à Angers. À l’époque, on ne se connaissait pas. Elle a emprunté à taux variable en 2008 pour acheter l’appartement utilisé pour sa résidence principale.

Ma femme est infirmière. Il n’a pas contexte économique. Avec son salaire de 1800€ net par mois, elle va voir sa banque.

La banque calcule la dette et la capacité de remboursement

Pour calculer la capacité de ma femme à rembourser, la banque a utilisé le ratio de la dette de 33% . Il s’agit d’un nombre communément accepté dans le monde bancaire. La plupart des banques accepteront que le paiement mensuel du prêt immobilier soit égal ou inférieur à 33% du revenu.

Pour calculer la capacité de la dette de ma femme, la banque multiplie le revenu par le ratio d’endettement classique de 33% : 1800€ x 33% = 600€. Cela signifie que ma femme avait la possibilité de rembourser 600€ chaque mois pour payer son appartement.

Calculer l’endettement maximal

Si ma femme emprunte sur une période de 20 ans, le prêt maximum autorisé sera de 600€ x 12 mois x 20 ans = 144 000€. Attention, cela ne signifie pas qu’elle peut acheter un appartement à 144 000€. Oui, la banque ne prête pas gratuitement. Elle va facturer des intérêts. Selon la capacité de remboursement maximale de ma femme, elle peut emprunter 144000€ y compris les intérêts.

Admettons que la banque facture 24 000€ d’intérêt, le capital emprunté sera de 120 000€. C’est avec cet argent que ma femme peut acheter son appartement. Elle a recueilli de l’argent auprès de ses parents et de sa grand-mère. Dans ce cas, la banque ne tient pas compte de cela parce qu’elle ne sait souvent pas qu’il s’agit d’une dette.

Le taux de surendettement

En utilisant pleinement son pourcentage de dette de 33%, ma femme a commis une erreur qu’elle a payée pendant plusieurs années. La résidence dans laquelle se trouve l’appartement est plutôt confortable. Il y a certaines mauvaises pratiques qui entraînent des frais de copropriété importants. En tout et pour tout, nous dirons qu’elle paie 80€ de frais par mois.

La banque ne prend pas en compte les charges, l’impôt foncier et l’incendie de la taxe sur le logement dans le calcul du ratio d’endettement . Pour elle, le taux de la dette du crédit immobilier est 600€/1800€ = 33%.

En réalité, l’appartement ne coûte pas 600€ par mois mais beaucoup plus. J’ai arrondi les taxes locales à 180€ par mois. Le coût réel de l’appartement est de 600€ 80€ 180€ = 860€ par mois. Il n’y a plus de ratio d’endettement parce que les frais de copropriété, les taxes foncières et le logement ne sont pas dus à une agence de crédit.

Ce sont des dépenses forcées, liées à l’achat de biens immobiliers. Il n’y a pas le choix, vous devez payer pour eux. Ces dépenses ont une incidence sur le reste à vivre. Dans cet exemple, le reste à vivre est de 1800€ — 860€ = 940€ par mois. La formule pour le reste à vivre est la suivante :

Repos à vivre = revenu — dépenses forcées

Ma femme a dépensé 860€/1800€ = 47% de son revenu à cet appartement sans le remarquer. Quand elle a acheté l’appartement, elle vient de consulter sa banque qui a calculé sa capacité maximale d’endettement. Ce calcul du pourcentage de la dette ne tient pas compte des dépenses forcées.

La part de votre revenu que vous dépensez pour votre logement a une incidence sur votre mode de vie. Avec 47% des dépenses forcées et 940€ de repos à vivre, ma femme n’a pas mené la grande vie. Elle a fait ses comptes à toutes les dépenses afin de ne pas être découvert à la fin du mois.

Avec 100€ de crédit auto, je trouve que la banque était optimiste quant à la situation financière de ma femme. Le taux d’endettement réel était de (600 € 100€) /1800€ = 38%. Si vous ajoutez l’impôt sur le revenu, le reste à vivre n’a pas pesé lourd. Je n’irai pas jusqu’à parler de surendettement, mais avec le recul, ma femme a regretté de s’être privée pendant plusieurs années.

Quand j’ai déménagé chez elle, j’ai pris plus de la moitié du paiement mensuel et des frais. Ça lui a donné une bouffée d’oxygène. En fin de compte, elle a vendu son appartement 15% moins cher qu’elle ne l’a payé. Avec l’argent de la vente, la banque a vendu le crédit et a donné 30000€ à ma femme.

Calcul du taux d’endettement locatif

Revenons à notre les moutons et Etienne en particulier. Etienne et sa femme ont un ratio d’endettement de 19%. Ils dépensent 1900€ pour rembourser les banques quand ils gagnent 10 000€ par mois.

Avec ce faible pourcentage de dette, ils décident d’investir dans l’immobilier. Tout le monde sait que l’immobilier est financé à crédit et peut payer gros. Tant de pari beaucoup. Etienne décide d’acheter des immeubles locatifs. Pour le prix d’un ou deux appartements dans une grande ville, vous pouvez acheter trois ou quatre appartements dans une ville ou une petite ville.

Les rendements bruts sont en moyenne de 8%. Cela signifie que si Etienne investit 100 000€ dans un immeuble, ce bâtiment recevra 8000€ de loyer chaque année. Pour le reste de cette histoire, nous imaginons que l’intérêt est égal à 1,6 % et que les emprunts durent 20 ans. Avec l’assurance, le paiement mensuel pour 100 000€ empruntés est de 500€.

Taux d’endettement de l’investisseur

Etienne et sa femme investissent dans un immeuble d’une valeur de 200 000€. Le paiement mensuel du crédit est de 1000€. Comment calculer le nouveau taux d’endettement de notre investisseur ?

Facile ! La formule du ratio d’endettement est inchangée :

Taux d’endettement = versements mensuels des crédits/revenus *100.

Dans ce cas, les 1000€ sont ajoutés aux crédits actuels, soit 2900€ en versements mensuels. Le taux d’endettement de notre investisseur est donc de 2900 €/10 000€ = 29%.

A ce taux, Etienne pourra acheter un autre petit immeuble pour 100.000€ et il aura atteint le pourcentage de dette de 34% (2900 € 500 € = 3400€ de paiement mensuel).

Si vous avez une bonne mémoire, je vous ai dit qu’Etienne a pu investir dans quatre bâtiments commerciaux avant d’être bloqué par les banques à cause de son ratio d’endettement. Comment est-ce possible ?

Le calcul différentiel des prêts immobiliers

Pour calculer la dette sur les investissements locatifs, la banque prend en compte une partie des loyers. Le taux d’endettement loyer inclus est plus avantageux pour l’investisseur.

La banque considère que 30% des loyers servent à payer les dépenses courantes, l’entretien des biens immobiliers et les impôts. Cela signifie que sur les 16000€ de loyer du premier investissement locatif d’Etienne, il y a 30% x 16000€ = 4800€ de charges. Le reste, 70% des 16000€ = 11200€ est disponible pour rembourser le prêt, ou 11200€/12 = 933€. Cette méthode de calcul est appelée différentiel des prêts immobiliers.

La formule pour le taux d’endettement des loyers inclus est la suivante :

Taux d’endettement y compris le loyer = mensuels/ (revenu 70 % des loyers) * 100

Dans l’exemple d’Etienne, cela donne 2900€/ (10000€ 933€) = 26,5%.

Toutes les banques ne calculent pas le taux d’endettement avec la méthode de calcul différentiel pour les investissements immobiliers. Si votre banque ne tient pas compte des nouveaux loyers lors du calcul de votre ratio d’endettement, vous exploserez rapidement le seuil de la dette.

La seule possibilité d’investir sans limite dans la location réelle succession est de calculer la dette avec la méthode des écarts avec la comptabilité de 70% des loyers pour rembourser le paiement mensuel.

J’ai également noté que dans les banques, tous les conseillers ou toutes les coopératives de crédit régionales n’appliquent pas le calcul différentiel pour les prêts immobiliers pour les placements locatifs. Le calcul différentiel est un critère de choix clé pour les investisseurs qui souhaitent maximiser leur dette pour utiliser l’effet de levier.

Calcul du taux d’endettement pour les investissements locatifs

Etienne se demande combien de bâtiments d’un taux de rendement de 8% il peut acheter.

Nous avons constaté que le ratio d’endettement de la maison d’Etienne était passé de 19% à 26,5% avec l’achat d’un immeuble à 200.000 euros. Donc, la différence est de 7,5%.

Etienne a pu investir 400 000€ supplémentaires. Les loyers sont de 32000€ par an, soit 2666€ de loyer mensuel, pour 2000€ mensuels.

Le nouveau pourcentage d’endettement locataire inclus est de 4900/ (10000 933 1866) = 38%. À ce niveau de la dette, vous pouvez penser que la banque a fait une erreur de calcul puisque le seuil d’endettement de 33 p. 100 a été dépassé. Le taux d’endettement de 33 % n’est qu’une indication parmi d’autres.

Dans le cas d’Etienne, son revenu est plus que confortable. Avec 10000€ de revenu par mois, il peut rembourser plus de 3333€ par mois. La banque a pris en compte son reste à vivre. Est-ce suffisant pour répondre aux besoins de sa famille ? Peut-il faire face au travail dans son immobilier ? Peut-il gérer les loyers impayés ?

Le reste à vivre est 10000 933 1866 — 4900 = 7899€. Avec près de 8000€ par mois, la banque estime que le risque est faible. Etienne est un bon client, et un ratio d’endettement de 38% n’a pas fait peur à la banque. Il a donc investi dans un quatrième bâtiment à 200000€. Son taux d’endettement est passé à 43 %.

Le taux d’endettement le plus élevé

C’est là que les problèmes d’Etienne ont commencé. Avec ces investissements, Etienne quitte son emploi pour démarrer son entreprise. Il s’est payé environ 1000€ par mois quand il a gagné 5000 auparavant. Ménages le revenu est passé de 10 000€ à 6000€.

Une fois l’argent prêté, la banque ne peut plus le reprendre. Le taux d’endettement a explosé à 5900€/ (6000€ 3733) = 61%. Le reste à vivre est 3833€. Sur papier, ce montant permet à Etienne, à sa femme et à leurs deux enfants de vivre.

C’est là que je vous rappelle ce qui est arrivé à ma femme. Tu te souviens des dépenses forcées ? Ceux que la banque ne prend pas en compte dans le calcul du taux d’endettement maximal…

Qui a dit que 70% des loyers étaient en mesure de rembourser le paiement mensuel ?

Le faux calcul de la dette des investissements locatifs

C’est une discussion que j’ai eue avec mon banquier en février 2020. Je lui ai montré le calcul différentiel de mes placements locatifs. Je possède 230 garages, financés en grande partie à crédit.

Je lui ai dit que 30 % des loyers ne suffisent pas pour tenir compte de tous les coûts des investissements immobiliers. Avec un appartement, il y a beaucoup d’entretien. J’ai fait le coût avec un immeuble de rapport de quatre appartements. Un loyer pour le plombier, deux loyers pour le couvreur, etc…

Si vous comptez l’impôt foncier pour 8% des loyers, l’impôt sur le revenu à 30% et le CSG CRDS à 17,2%, vous obtenez 55,2 % des loyers, juste pour l’impôt. Vous pouvez voir que les dépenses forcées sur un investissement locatif sont énormes. Pire que pour une résidence principale.

Revenons à l’affaire d’Etienne. Disons que 50% des loyers partent en taxes et réparations au lieu de 30% choisi par la banque. Quel est le calcul de son ratio d’endettement réel, celui qui inclut les dépenses forcées ?

5900€/ (6000€ 50% x 5333€) = 5900€/8666€ = 68%.

et un repos à vivre de seulement 8666€ — 5900€ = 2766€ pour quatre personnes.

Vous pouvez voir que l’histoire n’est plus la même. Vous comprenez mieux pourquoi vous devez gratter les fonds du tiroir lorsque les impôts fonciers doivent être payés.

Taux d’endettement des investisseurs et IBS

Certains investisseurs immobiliers croient que IBS peut effacer leur taux d’endettement. Ils créent un SCI pour un nouvel achat de location avec leur femme ou leurs enfants.

En fait, un IBS n’a aucune incidence sur le taux d’endettement de l’investisseur. Si l’investisseur immobilier est surendetté, SCI n’est pas une solution.

Les associés d’un SCI sont responsables des dettes indéfiniment. Cela signifie qu’en cas de défaillance du SCI, la banque ou tout créancier peut demander aux associés de rembourser la dette au lieu du SCI. C’est pourquoi l’IBS est dit transparent.

Sur la base de ce principe, vous comprenez que banque d’étudier la situation financière des partenaires avant de prêter à l’immobilier société civile . Si les investisseurs sont au ratio d’endettement maximal, toute nouvelle hypothèque augmentera le taux d’endettement (sauf si le nouvel investissement a un flux de trésorerie positif).

Dans les deux cas, la décision de la banque sera la même puisque le dossier de financement sera étudié plus sur les associés que sur la structure sociétale du SCI. Le SCI ne effacer le taux de la dette des investisseurs.

Lorsque je présente mes dossiers de financement à ma banque, je calcule mon taux d’endettement comme si tous mes placements immobiliers étaient en leur propre nom. Je ne fais aucune distinction selon le mode de détention : nom propre, SCI ou SAS.

SCI est un outil de transmission de patrimoine, de gestion, d’association et d’optimisation, mais il n’a aucun impact sur le taux d’endettement des investisseurs immobiliers.

Quel taux d’endettement maximal ?

Il n’y a pas de taux d’endettement maximal légal. Le taux d’endettement est avant tout un historique de calcul. Le calcul du ratio d’endettement varie d’une banque à l’autre. Même si les mêmes critères sont utilisés pour évaluer la qualité d’un dossier, les banques pèsent les critères différemment.

Le taux d’endettement standard de 33 % est couramment utilisé, mais nous sommes loin du taux d’endettement maximal . J’ai vu des taux d’endettement de 40, voir 60%. Le pourcentage d’endettement n’a de sens que s’il est couplé avec le reste de vivre.

Un ratio d’endettement supérieur à 33% pour un couple qui gagne un SMIC n’a pas les mêmes conséquences financières que pour un couple de médecins. Afin d’atteindre un endettement maximal, des investissements locatifs rentables doivent être effectués.

Avec un rendement supérieur ou égal à 10% brut, il est possible d’emprunter beaucoup d’argent pour faire des investissements immobiliers. Chaque nouvel investissement améliorera le taux d’endettement plutôt que de le démarrer.

Dans mon cas et pour 2019, 70% des loyers de mes 230 garages représentent 4386€ pour des versements mensuels de 3959€. Comme mes loyers sont plus élevés que les mensualités, mon ratio d’endettement est nul. C’est pourquoi je peux continuer à acheter des garages, tant qu’ils sont rentables.

Calculer la dette maximale admissible dans ce cas est impossible. La seule limite à l’endettement de l’investisseur est sa capacité à trouver des investissements immobiliers rentables. L’investisseur sera en mesure d’emprunter un million d’euros dans quelques années ou même plus.

L’investisseur candidat au crédit devra soumettre un dossier exemplaire. L’investisseur immobilier montrera une bonne gestion de ses finances sans découvert, épargne, sans crédit à la consommation… Il faut démontrer que vous êtes en mesure de rembourser les crédits quoi qu’il arrive, que vous contrôlez les risques et que vous n’êtes pas limité avec ce nouvel investissement locatif.

Si la banque ne prenait en compte que le revenu du travail, l’investisseur serait dans une situation de surendettement. Ce n’est jamais confortable. Croyez-moi, Etienne ne vit pas bien avec sa situation d’investisseur. Il parle de survie financière depuis deux ou trois ans.

Simulation du taux de dette

La simulation du taux d’endettement est extrêmement facile. La formule est simple :

Taux d’endettement = acomptes mensuels totaux/ (revenu du travail 70% des loyers) * 100

Je vous conseille d’inclure cette simulation de taux d’endettement dans votre dossier de financement. Je le fais systématiquement depuis que j’ai vu mon banquier faire le calcul de mon ratio d’endettement global en face de moi . Autant que simplifier la tâche et réaliser la simulation de mon nouveau pourcentage de dette avec chaque nouveau prêt immobilier.

Le taux d’endettement varie dès qu’un nouveau prêt est demandé. Elle varie également en fonction du loyer. Les banques s’appuient sur les loyers prévus, puis sur les loyers réels pour le calcul différentiel du ratio d’endettement. Lorsque le remboursement d’un crédit est terminé ou lorsque le paiement mensuel diminue ou augmente à la suite d’une modulation, d’une renégociation ou d’un rachat du crédit, le taux d’endettement augmente ou diminue.

Je peux vous aider à réussir votre financement immobilier grâce à une méthode présentée ici.

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