Déclarer une location meublée, c’est accepter de naviguer entre lignes fiscales et subtilités réglementaires sans se perdre dans un jargon abscons. Les revenus issus d’une location meublée relèvent en effet de la catégorie des BIC, selon le régime micro-BIC ou le régime réel.
Rappel sur la fiscalité de la location meublée
Le statut de loueur en meublé n’est pas attaché au bien, mais à la personne qui loue. Il offre un cadre juridique et fiscal plus souple, ce qui attire une vague croissante d’investisseurs.
Ce type de location s’étend des résidences principales ou secondaires jusqu’aux résidences de services : EHPAD, foyers pour étudiants, hébergements touristiques… Le spectre est large, la demande aussi, et la règle est la même : ce revenu locatif ne passe pas sous les radars fiscaux.
En pratique, la taxation du meublé s’effectue dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, via la déclaration n°2042-C-Pro, voire la 2031-SD selon le régime choisi.
Déclarer les revenus de location meublée non professionnelle
Un bailleur non professionnel a deux options fiscales, déterminées par le niveau des loyers perçus : régime forfaitaire ou régime réel.
Si les recettes franchissent la barre des 23 000€ annuels et représentent plus de la moitié du revenu professionnel du foyer, bascule automatique vers le statut de loueur en meublé professionnel. L’immatriculation au registre du commerce, auparavant imposée, n’est plus nécessaire depuis la loi de finances 2020.
Le régime forfaitaire (Micro-BIC)
Lorsque les recettes locatives n’excèdent pas 72 500€ (ou 176 200€ pour un gîte rural, une location touristique ou une chambre d’hôtes), l’imposition s’effectue d’office selon la méthode forfaitaire.
Cependant, il reste possible d’opter pour le régime réel, particulièrement pertinent si les charges dépassent la moitié des recettes. Cette décision doit être signalée avant le 1er février de l’année concernée.
Le micro-BIC applique un abattement de 50% sur les revenus déclarés, à titre de charges forfaitaires. Autrement dit, on ne déduit pas les dépenses réelles, mais l’administration fiscale réduit d’emblée la base imposable de moitié.
Dans ce cas, il convient de reporter le revenu en « revenus provenant de locations meublées non professionnelles » (ligne 5ND) sur la déclaration 2042-C-Pro. L’administration fait le reste et applique la réduction.
En matière de TVA, inutile d’y songer sauf si le bien est loué à un opérateur hôtelier via un bail commercial.
Le régime réel
Dès que les seuils du micro-BIC sont dépassés, ou si le bailleur en fait le choix, le régime réel s’applique. Ici, le bailleur indique ses revenus sur la déclaration 2031-SD et reporte le résultat sur la 2042-C-Pro, toujours dans la catégorie des locations meublées non professionnelles.
L’avantage principal du régime réel : toutes les charges sont prises en compte pour leur montant exact. Entretien, réparation, taxe foncière, assurance, gestion… chaque euro dépensé pour l’activité trouve sa place dans le calcul.
Autre point fort : l’amortissement. Le régime réel permet de comptabiliser la perte de valeur annuelle du bien, des meubles et des équipements. Toutefois, la déduction de cet amortissement est plafonnée : elle ne peut dépasser la différence entre les loyers encaissés et les autres charges, pour éviter de générer un déficit artificiel.
Le bénéfice taxable correspond donc à la différence entre les loyers perçus et la somme des charges et amortissements déductibles.
Un point à surveiller : la TVA ne concerne pas la location meublée sous le régime réel, sauf si le bailleur propose plusieurs services para-hôteliers et dépasse 176 200€ de recettes. Dans ce cas, la TVA s’applique, mais le bailleur peut également la récupérer sur ses achats professionnels.
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Contactez-nous, Déclarer les revenus de la location meublée professionnelle
Pour un loueur en meublé professionnel (LMP), la fiscalité reprend les mêmes principes que la location meublée non professionnelle : choix entre régime forfaitaire et régime réel, déclaration dans la catégorie « revenus industriels et commerciaux » sur la 2042-C-Pro.
Mais quelques différences changent la donne pour le statut LMP.
Trois avantages majeurs distinguent la location meublée professionnelle : gestion des déficits, régime des plus-values et traitement à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Déficits imputables sur le revenu global
Là où le non professionnel doit limiter l’imputation de ses déficits à l’activité meublée, le LMP peut les reporter sur son revenu global pendant six ans. Ces déficits peuvent ainsi venir diminuer salaires, pensions ou autres revenus, sans plafond.
Plus-values professionnelles
Lors de la vente d’un bien loué sous le statut LMP, le régime des plus-values professionnelles s’applique, bien plus favorable que celui des plus-values privées. Sous conditions, les exonérations peuvent être totales ou partielles.
Voici les critères à remplir pour bénéficier de ces exonérations :
- Exonération partielle si l’activité a plus de cinq ans et que le chiffre d’affaires se situe entre 90 000€ et 126 000€ ;
- Exonération totale si l’activité a plus de cinq ans et que les recettes restent en dessous de 90 000€.
Si ces seuils ne sont pas atteints, les plus-values sont imposées selon le régime des bénéfices professionnels à court ou long terme.
Impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Depuis 2018, l’IFI a remplacé l’ISF et les biens immobiliers entrent dans son champ. Les biens utilisés dans le cadre d’une activité professionnelle échappent toutefois à l’IFI s’ils sont directement liés à l’exploitation et exclusivement affectés à une activité commerciale, artisanale, agricole ou libérale.
Pour que les biens loués sous le statut LMP soient considérés comme professionnels, deux critères doivent être réunis :
- Le revenu net tiré de la location meublée doit dépasser les autres revenus professionnels du foyer ;
- Les recettes annuelles issues de la location meublée doivent excéder 23 000€ TTC.
À noter : depuis 2020, l’inscription au Registre du commerce et des sociétés n’est plus obligatoire pour le statut professionnel.
Si ces conditions sont réunies, le bien sort du champ de l’IFI. Le cadre fiscal de la location meublée a évolué, mais il reste une mécanique exigeante, où chaque choix compte. Naviguer entre micro-BIC et régime réel, arbitrer entre statut professionnel et non professionnel : autant de décisions qui, une fois maîtrisées, transforment la déclaration en véritable levier de gestion patrimoniale.
