Il y a deux types d’investisseurs immobiliers, c’est comme les bons et les mauvais chasseurs. Il y a des investisseurs immobiliers qui connaissent leur taux de dette locative et ceux qui l’ignorent .
Maîtriser son taux d’endettement locatif, c’est la base. Impossible de bâtir une stratégie efficace sans une vision claire de ce pourcentage. J’ai croisé bon nombre d’investisseurs aujourd’hui coincés, freinés net par un taux d’endettement jugé trop haut, au bord du surendettement.
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Certains ont misé gros sur des immeubles commerciaux. Leur ratio a vite grimpé. Après trois ou quatre opérations locatives pour les plus chanceux, les banques leur ferment la porte : seuil de tolérance atteint, plus un euro ne sortira pour eux.
Et franchement, difficile d’en vouloir aux banques. Ces propriétaires, je les connais bien : finances sous tension, pression qui monte à l’approche de l’avis d’impôt foncier. C’est à ce moment-là que les comptes deviennent vraiment compliqués et qu’il faut racler les fonds de tiroir.
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Si vous en êtes là, c’est sûrement que le suivi de votre taux d’endettement locatif vous a échappé. L’accumulation de crédits immobiliers locatifs peut vite devenir incontrôlable. Plus l’endettement grimpe, plus le risque s’accroît.
Voilà pourquoi il est impératif de faire le point à chaque nouvel engagement locatif. Ce réflexe permet d’avoir une vue d’ensemble sur les crédits en cours et votre taux d’endettement consolidé.
Pour mieux cerner la question, examinons deux trajectoires contrastées : celle d’un investisseur averti et d’un particulier, tous deux confrontés à la problématique du taux d’endettement immobilier. Nous explorerons les ratios d’endettement, la méthode de calcul, les seuils de tolérance bancaire, le risque de surendettement, et comment simuler précisément sa capacité d’emprunt.
Avant d’entrer dans le détail, voici le fil conducteur de l’analyse :
- Taux d’endettement pour les prêts immobiliers
- Comment les banques évaluent la dette et la capacité de remboursement
- La logique du taux d’endettement locatif
- Jusqu’où peut-on aller ? Le niveau maximal d’endettement
Taux d’endettement pour les prêts immobiliers
Derrière ce fameux taux d’endettement se cachent tous vos engagements : crédits immobiliers, prêts auto, crédits à la consommation… L’argent vient le plus souvent de votre banque ou d’un organisme habilité. 
Regardons de près le cas d’Etienne. Salarié d’une multinationale, marié à une cadre du secteur financier, ils engrangent ensemble 10 000 € par mois.
Quels revenus sont retenus pour le calcul du taux d’endettement ?
La banque se concentre sur les revenus stables et réguliers du foyer. Les ressources exceptionnelles sont écartées du calcul.
En France, les revenus pris en compte pour calculer le taux d’endettement sont les suivants :
- rémunérations professionnelles (salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices non commerciaux, etc.)
- revenus locatifs existants et attendus (en totalité ou partiellement)
- revenus financiers
- rentes viagères
Etienne et sa femme ont joué la prudence en achetant une maison modeste en province, financée par un prêt bancaire.
Leur mensualité de crédit immobilier pour la résidence principale s’élève à 1 200 €. Pour évaluer leur taux d’endettement, il faut donc comparer ce montant à leur revenu global.
Calculer le taux d’endettement
La formule est limpide :
Taux d’endettement = total des mensualités de crédit ÷ revenu du foyer × 100
Dans leur cas, 1 200 € ÷ 10 000 € = 12 %. Un niveau très raisonnable, sachant que le seuil couramment évoqué se situe aux alentours de 33 %. Mais ce chiffre n’est pas une limite absolue, nous y reviendrons.
Lorsque la banque examine une demande de financement locatif, elle décortique aussi bien les relevés de compte que les fiches de paie et avis d’imposition, tout pour affiner le calcul du taux d’endettement.
Zoom sur la formule du taux d’endettement
Deux éléments entrent en jeu : l’ensemble des mensualités de crédit et le revenu. Avec les relevés bancaires d’Etienne, la banque identifie chaque crédit en cours. Il y a deux prêts auto (500 € par mois) et un prêt étudiant en cours de remboursement (200 € par mois).
Les charges fixes prises en compte dans le calcul sont :
- mensualités de crédit immobilier (résidence principale, secondaire, investissements locatifs)
- mensualités de crédit à la consommation ou renouvelable
- versements de pension alimentaire
- loyers pour les non-propriétaires de leur résidence principale
Dans l’exemple d’Etienne, toutes les mensualités cumulées atteignent 1 200 € + 500 € + 200 € = 1 900 €. Son taux d’endettement grimpe donc à 1 900 € ÷ 10 000 € = 19 %.
En clair, 19 % du revenu familial est absorbé par les remboursements de crédits. Ce ratio est scruté de près par les banques qui l’utilisent pour jauger le risque d’impayé.
Quand le seuil d’endettement est dépassé
Laissez-moi évoquer un autre parcours, celui de ma femme avant notre rencontre. En 2008, elle achète un appartement à Angers, à taux variable, destiné à être sa résidence principale.
Infirmière, elle touche 1 800 € nets mensuels. Elle sollicite sa banque pour un crédit immobilier.
La banque calcule la dette et la capacité de remboursement
La banque applique alors le ratio de 33 % pour mesurer sa capacité de remboursement. C’est une référence largement partagée dans la profession. La plupart des établissements acceptent que les mensualités de prêt immobilier atteignent jusqu’à 33 % du revenu.
Dans son cas : 1 800 € × 33 % = 600 €. Sa capacité de remboursement mensuelle maximale est donc de 600 €.
Calcul de l’endettement maximal
Sur 20 ans, la banque autorise ainsi un prêt maximal de 600 € × 12 × 20 = 144 000 €. Mais attention, ce montant inclut les intérêts du crédit. Par exemple, si la banque prélève 24 000 € d’intérêts, le capital réellement disponible pour l’achat immobilier tombe à 120 000 €.
Elle complète avec une aide familiale, que la banque ne déclare pas toujours comme une dette connue.
Le piège du surendettement
En utilisant la totalité de sa capacité d’endettement (33 %), ma femme s’est retrouvée piégée. L’appartement agréable en apparence s’est révélé coûteux : 80 € de charges de copropriété par mois.
La banque ne prend pas en compte les charges, la taxe foncière ni la taxe d’habitation pour calculer le taux d’endettement. Pour elle, le ratio se limite à 600 € ÷ 1 800 € = 33 %.
Mais en réalité, la facture grimpe : 600 € + 80 € + 180 € (impôts locaux, arrondis) = 860 € par mois. Il ne s’agit plus seulement du ratio d’endettement, mais bien du reste à vivre.
Reste à vivre = revenu, charges incontournables
Au final, elle consacre 860 € ÷ 1 800 € = 47 % de ses revenus à son appartement, sans l’avoir anticipé. Le calcul du taux d’endettement bancaire ne tient pas compte de toutes les dépenses réelles.
Quand plus de 45 % de vos revenus s’évaporent dans le logement, le quotidien devient spartiate. Elle a dû surveiller chaque dépense pour éviter le découvert.
En ajoutant un crédit auto de 100 €, la banque a clairement surestimé la marge de manœuvre : taux réel (600 € + 100 €) ÷ 1 800 € = 38 %. Avec l’impôt sur le revenu, la situation s’alourdit encore. Impossible de parler de surendettement, mais le ressenti de privation était bien présent.
Après mon arrivée, j’ai pris en charge une partie des mensualités et charges, ce qui lui a offert un souffle nouveau. Finalement, elle a vendu son appartement à perte, récupérant 30 000 € sur la vente après remboursement du crédit.
Calcul du taux d’endettement locatif
Revenons à Etienne et sa femme. Avec un taux d’endettement de 19 %, ils paient 1 900 € par mois de crédits pour 10 000 € de revenus.
Cette marge leur laisse une belle latitude pour investir dans la pierre. Tout le monde connaît la logique : l’immobilier locatif se finance à crédit et peut rapporter gros. Les plus audacieux tentent d’acheter plusieurs lots en province pour le prix d’un seul appartement en ville.
Les rendements bruts tournent souvent autour de 8 %. Investir 100 000 € génère alors 8 000 € de loyers par an. Si l’on considère un taux d’intérêt à 1,6 % sur 20 ans, la mensualité, assurance comprise, avoisine 500 € pour 100 000 € empruntés.
Le taux d’endettement de l’investisseur
Etienne se lance sur un immeuble à 200 000 €, pour une mensualité de 1 000 €. Sa nouvelle charge totale grimpe à 2 900 €. Taux d’endettement : 2 900 € ÷ 10 000 € = 29 %.
A ce rythme, il pourrait ajouter un bien à 100 000 €, portant ses mensualités à 3 400 € (soit 34 % de taux d’endettement).
Vous souvenez-vous qu’Etienne a pu acquérir quatre immeubles commerciaux avant d’atteindre la limite fixée par les banques ? Comment est-ce possible ?
La méthode du calcul différentiel
Pour les investissements locatifs, la banque intègre dans le calcul une part des loyers perçus. Cela permet d’améliorer la capacité d’emprunt.
Elle estime que 30 % des loyers servent à couvrir charges, entretien et fiscalité. Sur un loyer annuel de 16 000 €, 4 800 € sont considérés comme absorbés par ces frais. Les 70 % restants (11 200 €, soit 933 € par mois) sont retenus pour rembourser le crédit. C’est ce qu’on appelle le calcul différentiel.
La formule devient alors :
Taux d’endettement (loyers inclus) = mensualités ÷ (revenu + 70 % des loyers) × 100
Dans le cas d’Etienne, cela donne 2 900 € ÷ (10 000 € + 933 €) = 26,5 %.
Toutes les banques n’appliquent pas ce mode de calcul. Si la vôtre ignore les nouveaux loyers, le seuil d’endettement grimpera à toute vitesse.
Pour investir massivement, il est donc indispensable que la banque applique la méthode différentielle et retienne 70 % des loyers dans son calcul.
En pratique, toutes les agences et tous les conseillers ne l’utilisent pas systématiquement. Pour un investisseur, le choix de la banque et du conseiller s’avère donc déterminant pour maximiser l’effet de levier.
Calculer son taux d’endettement en investissement locatif
Etienne veut savoir combien d’immeubles à 8 % de rendement il peut acquérir.
Son taux d’endettement est passé de 19 % à 26,5 % après l’achat d’un immeuble à 200 000 €. Il a donc utilisé 7,5 % de marge supplémentaire.
Il peut investir encore 400 000 € (soit 600 000 € au total). Les loyers cumulés montent à 32 000 € par an, soit 2 666 € par mois pour 2 000 € de mensualités supplémentaires.
Le nouveau taux d’endettement (loyers inclus) atteint 4 900 € ÷ (10 000 € + 933 € + 1 866 €) = 38 %. De quoi dépasser le fameux seuil de 33 %. Mais ce chiffre n’est qu’un repère parmi d’autres.
Avec 10 000 € de revenus mensuels, Etienne est loin d’être dans la même situation qu’un foyer modeste. La banque s’attarde surtout sur le reste à vivre. Lui reste-t-il de quoi couvrir ses charges, les éventuels impayés, les imprévus ?
Calcul rapide : reste à vivre = 10 000 € + 933 € + 1 866 €, 4 900 € = 7 899 €. Avec près de 8 000 € disponibles chaque mois, la banque juge le risque faible. Etienne peut donc acquérir un quatrième bien, ce qui portera son taux d’endettement à 43 %.
Le plafond d’endettement : jusqu’où peut-on aller ?
C’est à ce moment que la situation d’Etienne se complique. Après ces investissements, il quitte son emploi salarié pour monter sa société. Son revenu tombe à 1 000 €, et le couple perçoit désormais 6 000 € par mois.
Avec les crédits en cours (5 900 € de mensualités), le taux d’endettement bondit à 5 900 € ÷ (6 000 € + 3 733 €) = 61 %. Reste à vivre : 3 833 €. Sur le papier, la famille peut encore s’en sortir.
Mais souvenez-vous du cas de ma femme et des charges non prises en compte dans le calcul bancaire.
La banque part du principe que 70 % des loyers peuvent servir au remboursement. Mais est-ce réaliste ?
L’angle mort du calcul différentiel
J’ai eu cette discussion avec mon banquier en 2020. Je lui ai démontré que 30 % de charges sur les loyers, c’est bien en-dessous de la réalité. J’ai fait le point avec un immeuble de rapport de quatre appartements : un loyer part chez le plombier, deux autres chez le couvreur, etc.
Ajoutez à cela la taxe foncière (8 % des loyers), l’impôt sur le revenu (30 %) et la CSG-CRDS (17,2 %). Rien que pour la fiscalité, on dépasse 55 % des loyers perçus. Les charges réelles sont donc bien plus lourdes pour un bailleur que pour un propriétaire occupant.
Reprenons Etienne : si 50 % des loyers partent en charges et impôts, son taux d’endettement réel devient 5 900 € ÷ (6 000 € + 2 666 €) = 68 %. Et son reste à vivre fond à 2 766 € pour quatre personnes.
Le décalage entre le calcul bancaire et la réalité saute alors aux yeux. Pas étonnant de devoir racler les comptes quand arrive la taxe foncière.
SCI et taux d’endettement : un mythe à déconstruire
Certains investisseurs espèrent que créer une SCI efface leur taux d’endettement. Ils montent une société avec leur conjoint ou leurs enfants pour acquérir de nouveaux biens.
Mais la SCI ne modifie rien : les associés restent responsables des dettes. En cas de problème, la banque se retourne contre eux. C’est ce qu’on appelle la transparence fiscale et juridique de la SCI.
En clair, la banque analyse en priorité la situation financière des associés avant d’accorder un prêt à la SCI. Si le taux d’endettement personnel est déjà élevé, un nouvel achat dans la SCI ne fera que l’aggraver (sauf à dégager du cash-flow positif).
Dans tous les cas, la banque s’intéresse plus au profil des associés qu’à la structure elle-même. La SCI ne gomme donc pas le taux d’endettement des investisseurs.
Pour ma part, je prépare toujours mes dossiers comme si tous mes biens étaient détenus en nom propre. Peu importe le mode de détention : SCI, SAS ou direct, le calcul reste identique.
La SCI sert avant tout à gérer, transmettre ou optimiser le patrimoine, mais elle ne change rien au calcul du taux d’endettement.
Existe-t-il un plafond absolu ?
Aucun texte ne fixe de taux d’endettement maximal en France. Chaque banque a ses propres critères. Même si la barre des 33 % reste la norme, il arrive de voir des dossiers acceptés à 40, voire 60 %. Tout dépend du reste à vivre.
Le fameux 33 % n’est qu’un point de repère, loin d’être un plafond universel. Les conséquences ne sont pas les mêmes pour un couple au SMIC ou pour deux médecins.
Pour s’approcher des limites, il faut des investissements locatifs très rentables.
Avec un rendement brut de 10 % ou plus, il devient possible d’emprunter massivement. Chaque achat bien calibré améliore le ratio et ouvre de nouvelles perspectives.
Dans mon cas, pour 2019, 70 % des loyers de mes 230 garages représentent 4 386 €, contre 3 959 € de mensualités. Les loyers couvrant largement les échéances, mon taux d’endettement est nul. Tant que j’identifie des biens rentables, je peux continuer à emprunter.
Impossible de fixer une limite dans ce cas. La seule vraie barrière, c’est la capacité à dénicher de nouveaux projets rentables. En quelques années, un investisseur peut lever plusieurs centaines de milliers d’euros, voire bien davantage.
L’exigence, en revanche, c’est un dossier sans faille : gestion saine, pas de découvert, épargne régulière, pas de crédit à la consommation… Il faut démontrer sa maîtrise, sa prudence et sa capacité à absorber un nouvel investissement sans mettre en péril l’équilibre financier.
Si la banque se focalisait uniquement sur les revenus du travail, l’investisseur tomberait vite dans l’impasse. Etienne, par exemple, parle de « survie financière » depuis deux ou trois ans, et ce n’est pas un vain mot.
Simuler son taux d’endettement
La simulation du taux d’endettement est accessible à tous, grâce à une formule simple :
Taux d’endettement = total des mensualités ÷ (revenus du travail + 70 % des loyers) × 100
Pensez à insérer ce calcul dans vos dossiers bancaires. Je le fais systématiquement depuis qu’un banquier a recalculé mon ratio d’endettement global devant moi. Autant faciliter le travail du conseiller et montrer que vous maîtrisez le sujet avec chaque nouvel emprunt.
Votre taux d’endettement évolue avec chaque nouveau crédit, mais aussi avec la variation des loyers. Les banques s’appuient d’abord sur les loyers prévisionnels, puis sur les revenus réels pour appliquer le calcul différentiel. Dès qu’un prêt est soldé, ou qu’une mensualité change (modulation, rachat, renégociation), le taux d’endettement se réajuste.
Vous souhaitez réussir votre financement locatif ? Méthode et rigueur sont vos meilleurs alliés.
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En réalité, l’investissement locatif est la nouvelle trouvaille du siècle pour augmenter ses revenus de manière considérable. Il est considéré comme un investissement très rentable avec un faible niveau de risque, car les biens immobiliers perdent rarement de la valeur.
Toutefois, comme vous avez pu le voir plus haut, ne devient pas investisseur locatif qui veut, mais qui peut. Il faut en effet avoir des connaissances nécessaires et adopter une bonne stratégie pour s’en sortir. Il faut aussi apprendre à calculer son taux d’endettement avant de se lancer.
A ce propos justement, vous pouvez en savoir davantage en consultant la bonne plateforme. En effet, certains sites vous proposent des outils ou logiciels très efficaces qui peuvent vous aider à calculer votre taux d’endettement en quelques minutes.
Tout ce que vous aurez à faire, c’est donner des informations telles que vos revenus, toutes vos charges mensuelles, y compris vos crédits en cours. Ainsi vous pourrez avoir quel seuil vous pourrez atteindre au moment de demander de nouveaux à la banque pour vos projets d’investissement.
N’hésitez pas à prendre toutes les précautions qui s’imposent avant de vous lancer, car l’investissement locatif peut devenir un véritable gouffre pour votre argent si vous prenez de mauvaises décisions.
